序
村居改造有很多种叫法，有的城市叫“城中村改造”，有的城市称之为“三旧改造”（其中的一种），有的城市称之为“旧城改造”。本质是城区的土地再开发，他是伴随着地产开发升温，开发商为了取得合适的土地资源而延伸出来的拿地手段。作为一个多年的从业者，我们今天扒一扒东营村改的那些事儿。
选址
东营，是山东省地级市，国务院批复确定的中国*河三角洲中心城市、中国重要的石油基地。年，东营市正式挂牌。东营是古代伟大的军事家孙武故里、山东地方代表戏曲吕剧的发源地和中国第二大石油工业基地胜利油田崛起地。全市下辖3个区、2个县，总面积平方千米。根据第七次人口普查数据，东营市常住人口为人。东营地处北纬36°55′—38°10′，东经°07′—°10′，中国华东地区、山东东北部、*河入海口的三角洲地带，东临渤海，与日本、韩国隔海相望，北靠京津唐经济区，南连山东半岛蓝色经济区，向西辐射广大内陆地区，是环渤海经济区的重要节点、山东半岛城市群的重要组成部分，处于连接中原经济区与东北经济区、京津唐经济区与胶东半岛经济区的枢纽位置。
在东营，这片共和国最年轻的土地上，从年开始，到年结束，*府、村委、开发企业、施工队伍、中介公司、自由职业者。。。。。各路角色粉墨登场，伴随地产下半场，上演了一出城中村改造的大戏。
拉开帷幕
年，东营市成立了村居改造办公室，正式踏上村居改造的征程。但是，年的地产还处于刚刚起步阶段，村改在全国范围内也没有模板可以借鉴，只能是边想边干，摸着石头过河。
在这一阶段，衍生出一系列约定俗成的规矩，并没有哪一个文件明确说明项目应该怎么建设；同时，也没有那一个文件没有规定项目不应该怎么建设，在这种背景下，村改轰轰烈烈开始了。笔者从踏入这个行业，先后研究了山东省各地的村居改造*策，发现大东营的村改*策基本上是山东省最具有优势的*策。当然，这和东营的人口、地产、经济息息相关。
年，伴随着《东营市中心城村居改造建设用地管理暂行办法》(东*发[]11号)的正式公布，东营的城中村改造正式迈入快车道。年随着《关于推进年全市农村住房建设的意见》（东*办字[]32号文）文件的出台，村居改造进入了蓬勃发展阶段。
这两个文件里面明确地提出了这么几个关键点：
1）村居改造是村民自主、自主算账、自我更新的一个过程，其充分发挥民主集中制的优势；
2）办法只适用于中心城规划市区范围内列入村居改造建设计划的村（居）委会居民区的改造建设；
3）村居改造需要大量部门的监管与协助（市区村居改造建设领导小组，负责解决市区村居改造建设中的重大问题；计划、建设、财*、土地等部门按照各自职责，协同做好村居改造建设工作；）
4）村居改造分五类用地，用于保障百姓的安居乐业；
5）关于异地建设的说明：村居改造应该利用本村居现状建设用地实施，确需易地建设的，应当进行土地置换，置换后的净地纳入*府储备。
当然，还有一系列的相关优惠*策，在这里不一一细说。伴随这两个文件出台，村改正式进入高端操作阶段，业内大咖开始粉墨登场，上演一幕幕群雄逐鹿。。。。。。
村改现状
在这里，不得不提一下东营核心城区的村落状况。
东营市中心城区合计村落多个，而符合村居改造的村落只有50多个（关键点二）。这一条*策直接把城市与农村做了切割，少数的村落划到了圈子里，大部分村落还在圈子外。好比是家里个孩子，经济条件就这样，只能管有数的几个亲儿子了；剩下地处偏远的那些干儿子，以后只能等乡村振兴的时候再救济了。。。。。。
单说这50多个坐落在核心城区的村落。也有远近之分，村落有的坐落在核心城区；有的骑在城市开发边界线（关于这一点，网上资料众多自行脑补一下）上；有的直接就是农村，虽然行*上归城市管辖，但是却没有享受到城市的配套。好比一个妈生的，但是有那么几个亲儿子，生下来就各种指标符合；有几个呢，属于混血，你说他是他就是，你说不是就不是；还有几个呢，就是纯属挂个名儿，具体血缘不清楚。附图一张
改造开始
摸着石头过河积累了大量的经验，现在*策也有了，那么，开始干吧。。。。。。
首先开始的当然是各种指标都符合，近乎完美的村落，只需要把村居改造方案报上去基本上就可以实施了。第一个村改的应该是某王屋，核心城区、核心地块，融资用地出让勉强能够包住建设成本，经过几年的建设运营，百姓住上了敞亮的大房子。现在去看，周边二手房的价格都破万了，时间证明了核心区位的价值。其次开始的是地块基本符合规划的村落。在*策公布的十年里，也陆陆续续改造了一些，当然，这里面也有大能的操作。比如有些地方不太符合规范的，通过大能的操作也逐渐符合规范了，有些涉及到群众利益的，*和*府也睁只眼闭只眼给通过了。最后改造的是骑墙的村落，通过对*策的有效把握，以异地建设的名义开展了村改，并完成了百姓上楼，村委欠*府的指标的问题到现在也没有解决。
截止到年，东营市村居改造完成的有20多个，未改造完成的约30个，具体数目以及村落就不一一点名了，这个文章纯属闲谈，多说不宜。
既然*策是统一的，村落也都属于中心城区管辖，为啥改了10年，有的改完了，有的就没有改完？这还得得具体问题具体分析。
这里边有这样几个原因，咱们闲唠嗑啊，别当真。
第一呢，这还得从*策说起。村居改造与棚改、旧改、拆改都一样，目的都是为了让老百姓能够过上安居乐业的生活，说直白一点就是让百姓享受城市的配套，从医疗、教育、养老、户籍等多个方面、多个角度保障百姓的权益。但是，村改的第一原则是，百姓自主、自愿，由村委统一安排走民主程序，并按照相关规则制度实施项目建设。摘抄一段原文“村居改造依托村居土地和各级*府的优惠*策，自我算账、自我拆迁、自我改造、自我发展、过自己好日子的过程，在各级优惠*策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在各级*委、*府领导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。”
这个*策从一开始就走群众路线，严格依靠群众、相信群众，从群众中来，到群众中去，充分发扬了我*的优良传统。简言之，就是民主集中制，集体决策。但是从另一方面来讲，地产类的开发涉及到数百个节点，这数百个节点都需要由专业人士提出解决方案，没有相关经验，这事儿能成吗？或者是，能那么简单就成功了？到现在为止，很多村集体还认为把大象关在冰箱里需要三个步骤，第一，把手续办好；第二把房子盖好；第三，老百姓住上好房子，事情很简单。好吧，简单！那你倒是改好了啊，村改十年，只有少数几个村委实现了盈亏平衡，绝大多数拉了一屁股账。。。。。。
第二呢，就属于村落的坐落了。这里面想要讲明白就需要弄清楚三个概念，第一一个概念就是城市开发边界，第二个概念叫做基础地价；第三个概念叫做先建后拆。个人认为，前两个概念是*策性的概念，会对村改产生影响，但是通过技术操作能够避免。第三个概念是目前村改举步维艰，不得不变的决定因素。
首先是城市开发边界，百科提示“城市开发边界，是指一定规划期限内城市集中连片开发建设地区的边界。划定城市开发边界是控制城市无序蔓延的重要措施。”这条边界线一划，就把村落划成了三六九等。大家知道，村居改造是通过土地调整，将归属于城市的土地资源通过国土、规划部门的调整出让给开发商换取建设资金的运作过程。那么这一条线就好比在地上画了一个圈，圈子里的土地可以出让，圈子外面的土地不能出让；那不能出让的土地有屁用，他换不了钱啊。
第二个概念就是基础地价，这个就不过多解释了。相当于你们村要是坐落在王府井步行街，你的地价就上天，你要是坐落在*河口，你的地价也有可能上天，地价是决定村改能否改得起的决定因素。
第三个概念就是先建后拆了。村改首先考虑的是百姓生活的稳定，那么，是先建后拆还是先拆后建就是领导们需要重点考虑的问题了。先建设呢，可以让群众有一个好的盼头，每天看着自己的房子在一层层施工，一点点建设，每天都憧憬着有一天能住上楼房，告别低矮的小院落，过上有暖气的生活，并且不需要支付那么高的成本，也不需要出去租房、也不需要看房东脸色。只需要当集体需要的时候把自己的院子一拆就OK了，直接单车变摩托，那小日子，做梦都得笑醒。。。。。先拆迁呢，家里的锅碗瓢盆、农具鸟窝、鸡鸭犬鹅都需要一起搬走，每年还需要缴纳房租，没准过一年还得涨租金，听说村委一拆迁，周边的租房价格立马就涨了好几千，这必须不能拆啊。。。。。本着群众利益至上的原则，东营选择了前者，然后呢，噩梦开始了。。。。。
还有一个因素就是运营的因素了。在*策文件里，村居拆迁后，土地部门按土地和人口把腾空土地按照5种类型进行供地，村居按*策挂牌出让融资土地所得的收益，用于村居安置楼房建设、生活保障设施建设和公共服务设施建设。并且，在各类用地里，还明确规定了各类用地的相关*策与法规，首先要保障的是自用住宅用地，然后是生活保障用地。这个生活保障用地其实就是为了补贴群众上楼后的各类成本，初衷的和目的是好的。但是没有一个良好的运营机构介入，再好的初衷都白搭，捧着金饭碗要饭的比比皆是。这还包括了一些核心城区的城中村，地产核心城区，但是没有一个良好的运营机构或者一个带头人。照样改造不起。
最后一个原因就是人的原因了。人是一种很奇怪的动物，没有的东西就会很向往，并且希望能够拥有，但是当你拥有了，人就会常常追忆。所以，当你住够了院子的时候，你是多么的希望能够搬到到楼上住；可是，当你有了楼房的时候，你会发现有个院子养条狗是多么惬意的事儿啊。并且，这个楼房天天漏水你受得了吗，谁想到楼房还收物业费，每年年底交暖气费就蛋疼，以前家里打口井，一年四季免费用水，现在哪有不收费的地方，电梯用了这么多年天天嘎吱嘎吱响，那帮王八蛋贪了多少啊。。。。。。就这样的房子还想让我拆了老院子，门都没有。。。。前几天有个做生意的把隔壁老王家的院子租了，每年的租金是两万多呢，我也挂出去，能租多少是多少。。。。。。什么，当初我说要拆了吗？我没说啊，我啥时候说了啊。。。。。
一个村委有多少资源是有限的，而群众的需求却是无限的。在改造的过程中，攀比的心理不可避免。尤其是听说隔壁吴老二村都开始分第三套房子了，咱们村还得集资一部分才能够建筑成本，那就更难受了。在东营，还有一个现象，由于东营是一个新建的城市，在城市的建设过程中需要合法迁占群众大量的耕地以及未利用土地，这些土地在迁占的过程中，需要给群众补充一定的建设用地，导致*府占地占到那个村，那个村的指标基本上就如同大海之水，源源不断。而在城市建设的过程中，道路、市*、绿化等也占了村集体不少土地，但是有些东西已经无迹可寻，不了了之了。这也一定程度上造成了村改十年，到了不得不变的时候了。
简言之，村改是*府与群众对美好生活的向往共同推进的一项利国利民的*策，但是在基础阶段缺乏专业的支撑以及集体决策的痛点，不可避免的造成了当前的现状。
高端操作
这一段呢，咱们聊一些专业的内容。
按照笔者的理解，东营市的村居改造*策分为了三个阶段，第一个阶段是资源盘点与开发模式架构阶段，第二个阶段是方案申报与土地调整阶段，第三个阶段呢，则是真正的施工阶段。
在第一个阶段，也就是策划阶段。最为关键的是对*策的研究与对村委资源的盘点并做架构梳理，并形成村居改造方案。在这一阶段，对*策的研究有多深入，就能为村集体争取到多少资源。比如城市开发边界之外怎么做，城市开发边界里面怎么做，能否用置换的形式做开发。把村集体建设用地与*府没指标的地做一下置换，农专用指标怎么做一下调整，实在找不到合适的地块了做一些集体产权的的房屋可不可以。当土地规划与城市规划不符合的时候，能否做一些将来的工作等等之类的。查一下档案，当初村集体为*府做了多少贡献，找个相关领导诉诉苦，看看能不能找点补偿之类的。
各路神仙在这一阶段粉墨登场，上演了一出出好戏。有的还成立村集体的房地产公司，一手管卖地，一手管建设，一手搞招标，各种高端操作层出不穷。编制方案的过程中也是各种故事纷纷上演，村委的占地面积、人口、出生率、现状用地的分类、五类供地依次怎么供；先干哪一个，再干哪一个，先拆那一片，再拆那一片；土地怎么调整，规划怎么调整等等一系列的文件汇总到一起，形成一本貌似可行的方案。然后走民主程序，走完程序找领导批示。反正，我们方案拿出来了，具体能不能实施看领导怎么定，到时候走到哪一步再说哪一步的事儿吧。。。。。。
第二个阶段就是相对比较专业的阶段了，需要找辖区街道办事处、村居改造办公室、国土资源局、规划局（现在统一叫自然资源局）、以及各类中介机构（土储、测绘、评估）以及开发施工企业了。这一阶段相对比较复杂，专业性也相对较高。
村改的起始点是村居现状用地的落实，就是要从地图上把村居占地面积以及边界线抠出来，并找相关村落盖章。有的村和其他村犬牙交错，房子盖到一起了，谁也说不清楚这块地到底是哪个村的，有可能房子在A村地界上盖着，人与户口却是B村的。那么，这些问题都要通过专业的机构给评定出来，专业术语叫勘测定界。定界定完了，开始走摸底调查，不管拆不拆，起码你要签字确认啊，签完字之后开始测试五类供地的时间节点，那一块先卖，卖多少钱，有没有买家，是不是联合开发等等一系列问题就出来了。当这个问题出来后，机会也就来了，到目前为止，村委一地多卖的情况还比比皆是，几乎所有参与村居改造的开发商都掉过坑。开发商想在土地未成熟之前提前介入，村委这一阶段又正好缺钱，那这事儿就成了。但谁能想到他可以一地多卖啊。。。。。
方案有了，开发商有了，利益也谈明白了。那么，开始干吧，大家都期盼已久了。公投表决村改方案，然后委托专业机构对接各级职能部门。村改方案上会联合审查，审查完成立项批复。万里长征走完了第一步。其实，我们在这一阶段，只完成立方案，也就是沙盘上的推演完成了，实际操作会遇上什么问题呢，只有遇上了，才会知道。
村居改造方案需要两次提出设计方案，第一次需要达到规划部门的认可，并编制规划方案；第二次需要得到国土部门的复核，才能确保各项指标复核流程。从地产的角度上看，第一次规划方案属于概念规划，毕竟有了村居方案做支撑，基础的地块四至基本上有了，在此基础上结合规划的要求做个概念方案还是比较简单的。然后拿这方案找相关领导看，反正是效果图出来了，规划指标也有了，领导看看差不多也行，就做了批示。在这一阶段，开发商掉坑的几率大幅度提升。在从业的历程中来看，这个小众的行业很多地产商不管大小基本上都掉过坑。这倒不是开发商的专业度问题，而是开发商在与国土、规划两个部门中，开发商与国土尤其是国土前端打交道的还是比较少。土地整理中的坑要不比规划中的坑少。
在细节操作方面呢，遇上最多的是地块置换。说白了就是把规划圈之外的建设用地置换到规划圈里，道理很简单，操作难度高。一个地级市能把这事儿搞明白并且还能把细节把握透的应该是屈指可数的。这里边又涉及到农转业、增减挂、指标补偿等国土的专业性课题，又涉及到规划的若干问题。做开发商经常问的一个问题是：“需要多久能完成？”但是这个问题你到了这里就行不通了，我不知道、领导不知道、专业人士也不知道，这几乎在完全不可控的范围之内。应了那句话叫“说你行，你就行，不行也行。。。。。。”曾经多少个内部领导顶着压力在国土内部亲自协调各类指标的事儿，为这些努力给百姓干实事的领导点赞。
个人认为，正是在这些主要负责人与村两委以及开发商的共同努力下，东营的村民才能一个个由低矮的民居搬进敞亮的楼房。
日渐没落
从年开始，地产正式进入震荡下行阶段，东营的村居改造也逐渐进入了尾声。原因有三个方面，第一个方面是东营的支柱产业“油田”逐步走向没落，油田带来的红利开始走下坡路。第二个是地产的影响，东营30年的发展，家庭的居住面积远远超过了国家的平均线，商业人均面积更是高端人均40平米。当一线城市还在停留在90平米大三居的时候，东营的刚需户型已经超过平了第三个是人口红利的消退，东营40多万油田职工占据了东营市核心城区人口的一半，西城的近七成，西城作为东营村居改造的主战场，有开发价值的地块越来越少。并且，随着拆迁成本的剧增，剩下的都是难啃的骨头。当然，*策的不完善也加速了村改的举步维艰，经济与土地的私下交易也使得村改问题日渐凸显。
前面我们说过，东营辖三区两县。东营区的村居改造如火如荼进行中，那么周边县城的村居改造如何进行呢？向南的的广饶，向北的河口，走了两条截然不同的路线。向北，是在东营的村改基础上稍作修改，做了调整，但是河口区城中村本来就少，没几个，所以与东营的村居改造管理办法大同小异。向南，到了广饶，的确是颠覆性的改变。首先，操作的主体变成了*府主导，而非村委主导；其次，做到了统一招标，确保了施工的质量；第三，大部分实施先拆后建的模式，避免了建新不拆旧，占用大量土地指标的问题。这里我们不做具体的讨论，由此可见，东营出台的这个土办法在一定程度上调动了群众的积极性，也极大程度上改变了部分城中村的现状。但是留下的一地鸡毛亟待城市更新的后十年去解决。
伴随着城市更新的日渐提速，村居改造在年，终于退出了历史舞台。那么，下一个十年，西城的路在哪里呢？