上半年上海市北京市房地产市场调研报告 [复制链接]

（一）经济量升价跌，指向复苏

上半年，我国GDP为亿元，按不变价格计算，比上年同期下降1.6%。其中，第一产业增加值亿元，增长0.9%；第二产业增加值亿元，下降1.9%；第三产业增加值亿元，下降1.6%。

二季度GDP同比增速大幅回升转正至3.2%，GDP平减指数同比增速下滑转负至-0.1%，经济“量升价跌”，指向复苏格局。从生产端看，二季度第二产业增速大幅回升转正，对GDP增速的拉动也要高于第三产业，意味着本轮经济复苏应主要归功于工业生产的改善。二季度以来，工业增速逐月回升，6月份升至4.8%。从中观看，6月份17个主要行业增速涨跌互现，其中高技术制造业、装备制造业表现亮眼。而从微观看，6月份发电量增速继续回升，虽然煤炭、有色金属产量增速略降，但水泥产量增速保持稳定，粗钢、化纤产量增速继续上升，汽车产量增速再创新高。

（二）投资稳步回升，地产基建支撑

上半年，全国固定资产投资（不含农户）同比下降3.1%，降幅较一季度收窄13.0个百分点。二季度全国固定资产投资增速回升转正至3.8%，其中6月份增速继续回升至5.6%，但6月份民间投资增速再度回落，指向投资内生动力依然偏弱。三大类投资中，制造业投资当月增速降幅收窄至-3.5%，依然偏低，主要缘于前期需求较弱、盈利低迷拖累。新旧口径下，基建投资当月增速分别为6.8%、8.4%，小幅回落但仍处高位，地方专项债发行短期放缓，但上半年增速高达53%。房地产投资当月增速稳定在8.4%，主要得益于融资回暖，6月份房地产开发企业到位资金降幅收窄至-1.9%。

（三）消费不温不火，汽车拖累可选

上半年，社会消费品零售总额亿元，同比下降11.4%。其中，除汽车以外的消费品零售额亿元，下降10.9%。二季度社消零售、限额以上零售增速-3.8%、-0.5%，回升但依然为负，指向消费仅是弱改善。而6月份增速-1.8%、-0.4%，也是不温不火、差强人意。分品类看，6月份必需消费保持稳定，食品类、服装类零售增速微幅回升，日用品类零售增速小幅回落。而6月份可选消费涨跌互现，其中汽车类零售因高基数大跌转负，是主要拖累，剔除汽车后的消费增速均较5月份继续回升。此外，6月份石油及制品类零售降幅收窄，地产相关的家电类、家具类、建材类零售增速也是涨多跌少。1-6月份实物商品网上零售增速继续回升至14.3%，占社消零售的比重也上升至25.2%。

（四）地产销售略降，拿地开工反弹

上半年，商品房销售面积万平方米，同比下降8.4%，降幅比1—5月份收窄3.9个百分点。6月份全国地产销售面积、销售额增速分别为2.1%、9.0%，较5月份有所回落，但明显高于前4个月。而6月份70城房价也是稳中略升，均指向地产销售依然向好。得益于此，即便去年同期基数有所抬升，6月份的土地购置面积增速、新开工面积增速依然明显反弹，而这都意味着后续地产投资将保持韧性、仍有支撑。

（五）就业依然承压，*策不会收紧

二季度以来，经济逐渐复苏，然而城镇就业依然承压。上半年城镇新增就业万人，仅为年度目标的62.7%，远低于历年同期，而6月份城镇调查失业率也依然处在5.7%的高位。在今年全国两会各项工作目标中，就业目标居于首位。以往服务业是吸纳就业的主力，但疫情对服务业和消费的影响明显大于工业，且目前仍未消退。

（一）土地市场

上半年，全国个大中城市共推出土地宗，同比增加5%；推出土地面积万㎡，同比增加1%；共成交土地宗，同比减少4%；成交面积万㎡，同比减少7%。土地出让金总额为亿元，同比增加10%。

二季度，整体供求多指标同比均增，其中一线城市供应量同比增加65%，二线城市供求两端同比增加，三四线城市楼面均价增加逾两成。

上半年，一线城市供求同比走高，楼面均价同比增逾三成，出让金总额增加近六成。二线重点城市供应同比微增，成交方面同比量跌价涨，出让金较去年同期上扬。三四线城市整体供应同比基本不变，成交均价增加近两成，溢价率同比下滑0.02个百分点。

（二）销售情况

国家统计局公布数据显示，上半年，商品房销售面积万㎡，同比下降8.4%，降幅比1—5月份收窄3.9个百分点。其中，住宅销售面积下降7.6%，办公楼销售面积下降26.5%，商业营业用房销售面积下降20.7%。商品房销售额亿元，下降5.4%，降幅比1—5月份收窄5.2个百分点。其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28.0%，商业营业用房销售额下降25.5%。