最近，有不少地产的小伙伴向明源君诉苦：传统的“金九银十”成色不足，公司搞起了“全民营销”，即便没有分配卖房子的任务，也要天天朋友圈发广告。
诉苦的，既有中小房企的，也有大房企的。这反映出二者的共同困境——增长的瓶颈，行业集中度不断提高，中小房企生存空间不断被挤压，面临生存问题；规模大基数高的大房企，同样面临维持高增长的巨大压力。
不少房企对此早有预见，在住宅开发之外积极寻求转型，搞农业、高科技、快消等行业。然而，通过近几年的探索可以发现，布局存量房地产市场，对各房企来说显得更加的顺畅，也更容易走向成功，毕竟其还处于房地产行业这个大的范畴。
事实上，经过先行者的探索，存量地产的5条赛道——大物管、大资管、大租售、城市更新和房地产+，已经清晰起来，并且已经有不少房企在其中某条，或者几条赛道里取得了不错的成绩。为后来者提供了很好的借鉴。
综合各种机构的测算明源君发现，这5条赛道的总体量，也达到10万亿级。市场的空间很大，就看你能从中分到多少蛋糕了！
01
第一条赛道：大物管
众多房企在跑马圈地
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9月9日晚，时代中国宣布，将物业板块时代邻里股份进行分拆，于联交所上市。
受此消息影响，9月10日时代中国高开，当天大涨8.31%！
物业公司上市的威力为啥这么大？因为物业公司估值很高！
明源君注意到，彩生活、绿城服务的市值一度超过了他们的母公司花样年和绿城中国。资本市场给予物业公司的估值水平，普遍是开发公司的3倍以上！
巨头碧桂园去年销售额多亿，目前市值多亿港币，碧桂园服务的市值达到多亿港币，前者的估值为6倍，后者接近33倍！
因此，近年来，上规模的房企，都想将物业分拆出来上市，少则多增加几十个亿市值，多则可以增加几百亿市值。
自年6月，彩生活登陆联交所以来，目前已有十几家物业管理公司在港股、A股上市，如果算上新三板挂牌公司，则总数接近百家。
这么多物业公司纷纷上市，资本市场还能给予高估值，是因为物业管理确实有很大的成长空间。
中国物业管理协会的统计数据显示，截至年底，国内物管总面积达亿平方米，物业管理市场规模大约0.6万亿元（见下表）。
目前，全国物业管理公司总数超过10.8万家，但百强企业的市场占有率只有32%，整体市场集中度还比较低。
因此，彩生活，万科等房企旗下的物业公司，近年来都在各地攻城略地，扩大物业管理的规模，提高市占率。
年底中国物业管理行业发展情况总览
▲资料来源：中国物业管理协会、复旦大学城市发展研究院
物业管理吸引人/资本的地方在于，除了收缴基础物业服务费，获得固定现金流和可持续增量以外，作为与业务交互最频繁的触点，可以和人建立起连接，具备海量线下流量优势，可以作为线上入口导入社区消费。
他进一步阐释，未来要用大物管管理不动产，它是新赛道，也是大市场，因为物业有固定现金流和可持续增量，它不仅仅要管理不动产，最重要是和人建立起了连接。
以雅生活服务为例，天风证券的数据显示，其年物业管理服务收入16.3亿（占比48.1%），外延增值服务收入14.6亿（占比43.3%），社区增值服务收入2.9亿（占比8.6%）
此外，除了小区，目前，诸如碧桂园、雅生活服务等物管公司，均已经开拓城市公共服务。
与之相随的是，物业总的薪资水涨船高。一些地产集团招物业板块总经理，开价能达到万以上。民营上市物业集团的区域总，薪酬普遍在-万，而物业总部的职能总，薪酬也能有-万，一些公司还有额外的股权激励。
02
第二条赛道：资产管理
规模数万亿
过半百强房企已经布局
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某位业内大佬曾总结说，对于不动产的管理，从初级到高级分别是物业管理、物业经营和资产管理。资产管理是围绕不动产全生命周期的价值展开的各种活动。
目前，我们对一套或一栋房子估值，要么是用成本法，即建他们花了多少钱；或者用市场法，即旁边的房子买多少我的就卖多少。
然而，对资本来说——特别是大宗交易市场上的资本机构，真正认可的方法是收益法，即从资产自身的收益和回报角度出发，计算该笔大宗交易到底价值几何。
以发行国内首单租赁住房类REITs的新派公寓为例，其标的资产折现后的平均定价不到5万元/平方米，而其周边公寓社区的单价却在9-10万元/平方米，新派公寓价格仅为周边的一半。看起来亏大了。可是，这是新派管理有方的结果。如果管理不当，定价还会低很多……
当房地产项目变成资产的时候，它的价值要被重新定义，而这是整个行业走到最后的必然趋势。
美国的资产管理规模巨大，仅上市的REITs市值就超过1万亿美元。如果再加上各类私募基金等，规模在数万亿美元。
我国还处于发展阶段，但规模已不小。北京大学光华管理学院在《中国公募REITs发展白皮书》中认为，中国公募REITs将达4万亿至12万亿。目前，我国公募REITs还没有推出，但类REITs等相关产品的规模也已经不小。
目前，就明源君所知，过半百强房企已经设有资管部门。
在第三届中国不动产资产管理峰会上，远洋资本副总经理周岳表示，未来远洋资本在地产投资方面的策略将围绕三点展开：第一、着重
